Cómo afecta la reducción de tasas de la Fed a las tasas hipotecarias

¿Esperando que las tasas hipotecarias sigan bajando tras el primer recorte de tasas de la Reserva Federal desde el año pasado? No cuenten con ello.

Como se esperaba, el banco central realizó un recorte de un cuarto de punto el miércoles y proyectó que reducirá su tasa de referencia dos veces más este año, reflejando una creciente preocupación por el mercado laboral de Estados Unidos.

A continuación se ofrece un vistazo a los factores que determinan las tasas hipotecarias y lo que significa la medida más reciente de la Fed para el mercado de la vivienda:

Cómo afectan los recortes de tasas a las tasas hipotecarias

Las tasas hipotecarias han estado cayendo principalmente desde finales de julio ante las expectativas de un recorte de tasas de la Fed. La tasa promedio de una hipoteca a 30 años fue del 6,35% la semana pasada, su nivel más bajo en casi un año, según el comprador de hipotecas Freddie Mac.

Un retroceso similar en las tasas hipotecarias ocurrió alrededor de esta época el año pasado en las semanas previas al primer recorte de tasas de la Fed en más de cuatro años. En ese entonces, la tasa promedio de una hipoteca a 30 años bajó a un mínimo de 6,08% en dos años una semana después que el banco central recortara las tasas.

Pero no ha vuelto a acercarse a ese nivel desde entonces.

Las tasas hipotecarias no siguieron cayendo el año pasado, incluso cuando la Fed recortó su tasa principal dos veces más. En cambio, las tasas hipotecarias subieron y siguieron aumentando hasta que la tasa promedio de un préstamo hipotecario a 30 años alcanzó poco más del 7% a mediados de enero.

Al igual que el año pasado, el recorte de tasas de la Fed no significa necesariamente que las tasas hipotecarias seguirán disminuyendo, incluso cuando el banco central señala más recortes por delante.

"Las tasas podrían bajar más, ya que la Fed ha señalado el potencial de dos recortes de tasas más este año", dijo Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS. "Sin embargo, todavía existen riesgos de un repunte en las tasas hipotecarias. La inflación se calentó en agosto y si el informe de inflación de septiembre muestra otro aumento en los precios al consumidor, es posible que veamos un alza en las tasas".

Cómo se establecen las tasas hipotecarias

La Fed no establece directamente las tasas hipotecarias. En cambio, están influenciadas por varios factores, desde las decisiones de política de tasas de interés de la Fed hasta las expectativas de los inversores del mercado de bonos sobre la economía y la inflación.

Las tasas hipotecarias generalmente siguen la trayectoria del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, que los prestamistas utilizan como guía para fijar el precio de los préstamos hipotecarios.

Esto se debe a que las hipotecas generalmente se agrupan en valores respaldados por hipotecas que se venden a los inversores. Para mantener atractivos los valores respaldados por hipotecas para los inversores, su rendimiento —o retorno anual— se ajusta para ser competitivo con el rendimiento ofrecido por Estados Unidos en sus bonos gubernamentales a 10 años. Cuando esos rendimientos de los bonos suben, tienden a aumentar las tasas hipotecarias, y viceversa.

El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años ha estado disminuyendo principalmente desde mediados de julio, ya que los crecientes signos de que el mercado laboral se ha estado debilitando alimentaron las expectativas de un recorte de tasas de la Fed este mes.

Hasta ahora, la Fed había mantenido su tasa de interés principal en espera este año porque estaba más preocupada por la posibilidad de que la inflación empeorara debido a los aranceles del gobierno del presidente Donald Trump que por el mercado laboral.

Al mismo tiempo, la inflación hasta ahora se ha negado a volver por debajo del objetivo del 2% de la Fed.

Cuando la Fed recorta las tasas, eso puede dar un impulso al mercado laboral y a la economía en general, pero también puede avivar la inflación. Eso, a su vez, podría aumentar las tasas hipotecarias.

"No se trata sólo de lo que la Fed está haciendo hoy, sino de lo que se espera que hagan en el futuro, y eso está determinado por cosas como el crecimiento económico, lo que va a suceder en el mercado laboral y lo que pensamos que será la inflación en el próximo año o así", dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com.

Qué esperar de las tasas hipotecarias

"Si la Fed sigue bajando las tasas, no significa necesariamente que las hipotecas bajarán", dijo Stephen Kates, analista financiero de Bankrate. "Significa que probablemente podrían bajar más, y pueden tender en esa dirección, incluso si no se mueven al unísono".

Antes del recorte de tasas de la Fed, el mercado de futuros había valorado las expectativas de que el banco central recortaría su tasa de interés clave en las próximas reuniones de política este año y hasta 2026. Pero las últimas proyecciones de la Fed muestran un camino menos agresivo de recortes de tasas de lo que el mercado había estado esperando.

"Esta brecha continua entre las expectativas del mercado y de la Fed significa que aún existe algún riesgo de presión al alza sobre las tasas hipotecarias", explicó Hale, agregando que la disminución en las tasas hipotecarias "probablemente continuará al menos durante esta semana".

Hale pronosticó recientemente que la tasa promedio de una hipoteca a 30 años estará entre el 6,3% y el 6,4% para finales de este año. Eso está en línea con las proyecciones recientes de otros economistas que tampoco esperan que la tasa promedio caiga por debajo del 6% este año.

Impacto general en el mercado de la vivienda

El retroceso de finales de verano en las tasas hipotecarias ha sido una tendencia positiva para el mercado de la vivienda, que ha estado en una depresión desde 2022, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a subir desde mínimos históricos. Las ventas de viviendas ocupadas previamente en Estados Unidos cayeron el año pasado a su nivel más bajo en casi 30 años y han permanecido lentas hasta ahora este año.

Si bien las tasas más bajas dan a los compradores de viviendas más poder adquisitivo, las tasas hipotecarias siguen siendo demasiado altas para que muchos estadounidenses puedan permitirse comprar una casa. Eso se debe principalmente a que los precios de las viviendas, aunque están subiendo más lentamente que en años anteriores, todavía han aumentado aproximadamente un 50% a nivel nacional desde el comienzo de esta década.

"Si bien las tasas más bajas atraerán a algunos compradores y vendedores al mercado, el recorte de hoy no será suficiente para salir del estancamiento del mercado de la vivienda", afirmó Sturtevant. "Necesitaremos ver más caídas en las tasas hipotecarias y un crecimiento mucho más lento de los precios de las viviendas, o incluso disminuciones en los precios de las viviendas, para hacer una mella en la asequibilidad".

Si las tasas hipotecarias continúan disminuyendo, los compradores de viviendas se beneficiarán de una financiación más asequible. Pero las tasas hipotecarias más bajas también podrían atraer a más compradores, haciendo que el mercado sea más competitivo en un momento en que los vendedores en todo el país están teniendo más dificultades para negociar un buen trato.

Las opciones para los compradores de viviendas

Predecir cuándo disminuirán las tasas hipotecarias y en qué medida es desalentador porque hay muchas variables que pueden influir en su trayectoria de una semana a otra.

Los compradores de viviendas que pueden permitirse comprar a las tasas actuales pueden estar mejor comprando ahora si encuentran una propiedad que se ajuste a sus necesidades, en lugar de intentar cronometrar el mercado, dijo Kates.

Muchos propietarios que buscan refinanciar ya han aprovechado la disminución de las tasas, enviando las solicitudes de préstamos de refinanciamiento a un aumento pronunciado en las últimas semanas.

Una regla general a considerar al refinanciar es si puede reducir su tasa actual en al menos un punto porcentual, lo que ayuda a mitigar el impacto de las tarifas de refinanciamiento.

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Esta historia fue traducida del inglés por un editor de AP con la ayuda de una herramienta de inteligencia artificial generativa.