¿Cuánto pueden aumentar las tasas hipotecarias de EE.UU.?

Más de 18 millones de hogares estadounidenses que podrían haber comprado una propiedad en enero ahora tienen un precio fuera del mercado, dice la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, a medida que aumenta la inflación

La Reserva Federal de EE.UU. eleva la tasa de interés en el aumento más largo de 1994

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Las tasas de interés de las hipotecas estadounidenses se dispararon más allá del seis por ciento. Este es el golpe más reciente para los posibles compradores de viviendas que ya se enfrentan a precios récord.

Las tasas de contrato promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años alcanzaron el 6,28 por ciento el martes antes de caer ligeramente al 6,03 por ciento el jueves por la mañana, según Mortgage News Daily, un aumento desde el 5,65 por ciento registrado para la semana que finalizó el viernes 10 de junio, el cual ya era el nivel más alto visto desde finales de 2008 cuando ocurrieron la crisis financiera y la Gran Recesión.

Eso significa que las tasas de interés de las hipotecas se han duplicado en el transcurso del año pasado, cuando se situaron en alrededor del 3,12 por ciento a mediados de junio de 2021.

Los aumentos se consideran medidas preventivas que anticipan que la Fed (Reserva Federal de EE.UU.) eleve sus propias tasas de interés a corto plazo para controlar la inflación, que se encuentra en un máximo de 40 años del 8,6 por ciento. Además se exacerbó por el impacto económico de la pandemia de covid-19, la interrupción de la cadena de suministro asociada a ésta y la guerra de Rusia con Ucrania que afectan las exportaciones de productos básicos y elevan los precios mundiales de la energía.

El banco central estadounidense elevó su tasa de interés objetivo en un 0,75 por ciento el miércoles, su mayor incremento desde 1994, ya que proyectó una desaceleración de la economía y un aumento del desempleo en los próximos meses y alcanzará un 3,7 por ciento para fin de año.

“La inflación sigue siendo elevada, lo que refleja los desequilibrios de oferta y demanda relacionados con la pandemia, los precios más altos de la energía y las presiones de precios más amplias”, dijo el Comité Federal de Mercado Abierto de la Fed, quien establece políticas, en un comunicado el miércoles. “El comité está muy comprometido a devolver la inflación a su objetivo del 2 por ciento”.

En términos reales, el aumento de las tasas de interés hipotecario agrega efectivamente US$700 adicionales al mes o más de US$8.100 al año a los pagos salientes de una vivienda de precio medio valorada en US$447.000, según estimaciones de Realtor.com.

Eso significaría que se acumularían US$244.000 adicionales en el costo durante la vida útil de un préstamo de 30 años.

Un aumento tan pronunciado sobrepasaría lo que pueden pagar 18 millones de familias estadounidenses, o el 15 por ciento, quienes podrían haber adquirido una nueva casa a principios de año, según Nadia Evangelou, economista sénior y directora de pronósticos de la NAR (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios).

“Algunos de los compradores han alcanzado sus límites financieros y están fuera del mercado”, comentó.

Eso coincide con los datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, también publicados el miércoles, que mostraron que las solicitudes de compra cayeron más del 15 por ciento año tras año.

La situación hará que los posibles compradores se tengan que conformar con propiedades más baratas o seguir alquilando con la esperanza de aguantar hasta que la situación mejore, aunque seguir este último camino amenaza con reducir los ahorros a medida que los salarios se estancan y los alquileres suben, lo que agrava aún más la situación.

Si bien se podría esperar que la amenaza de un aumento a los costos de las hipotecas que actúe como elemento disuasorio obligue a bajar los precios de la vivienda para garantizar que se realicen las ventas, actualmente ese no parece ser el caso, ya que los compradores optan por estirar sus presupuestos tanto como sea posible para asegurar un compra antes de que el panorama económico nacional se vuelva más oscuro de lo que ya es.

La oferta del mercado tampoco está a la altura de la demanda, según la NAR, quien informa haber visto un promedio de cinco ofertas por cada casa puesta a la venta.

En última instancia, la forma en que las tasas hipotecarias podrían llegar a subir depende de hasta qué punto la Fed se vea obligada a ajustar sus propias tasas para hacer frente a la inflación, las dos tasas son distintas, pero sus destinos están bastante unidos, lo que hace que sigan aproximadamente la misma trayectoria.

Una razón para el optimismo proviene de Len Kiefer, economista jefe adjunto de Freddie Mac, quien señaló que los niveles de las hipotecas alcanzaron picos mucho más altos en el pasado y luego se recuperaron, citó el más del 18 por ciento observado en 1981, tres veces por encima del total actual.

“Desde una perspectiva histórica, no es una tasa alta en absoluto”, expuso filosóficamente.

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