Gobierno de Trump aumenta capacidad de agencia hipotecaria para comprar bonos

EEUU HIPOTECAS BONOS (AP)

El director federal de finanzas de vivienda del presidente Donald Trump, Bill Pulte, otorgó discretamente a los prestamistas respaldados por el gobierno la autoridad para casi duplicar una compra de bonos de 200.000 millones de dólares que Trump ordenó para intentar reducir las tasas hipotecarias, un movimiento que podría introducir un nuevo nivel de riesgo para las empresas.

Un correo electrónico obtenido por The Associated Press, enviado por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda a altos funcionarios de Fannie Mae y Freddie Mac, eliminó los límites que prohibían a los prestamistas tener más de 40.000 millones de dólares en bonos hipotecarios cada uno. El correo electrónico del 12 de enero dice que "con efecto inmediato" la nueva cantidad de bonos hipotecarios que podrían mantener en sus carteras se elevó a 225.000 millones de dólares cada uno.

Si los compradores de hipotecas actuaran en toda la extensión de esta nueva autoridad, eso equivaldría a un aumento de aproximadamente 170.000 millones de dólares en compras de bonos sobre lo que el presidente les instruyó comprar. Ni Pulte ni la agencia, conocida como FHFA, abordaron preguntas sobre si Trump o el secretario del Tesoro Scott Bessent fueron consultados antes de que se implementara el aumento.

Los cambios en las reglas de compra efectivamente revierten casi dos décadas de consenso bipartidista que imponía límites después de que el gobierno tuvo que rescatar a Fannie Mae y Freddie Mac tras la crisis financiera de 2008-09, lo que llevó a ambas a ser colocadas bajo una administración conservadora del gobierno.

Antes de que se publicara esta historia, Pulte recurrió a X, calificándola de "noticia falsa".

"FHFA simplemente dio a cada entidad flexibilidad legal para ir más allá de sus límites anteriores", escribió Pulte el viernes, agregando que a pesar de la nueva autoridad de compra de bonos de los prestamistas, no "excederían los 200.000 millones de dólares".

Después de que se publicó la historia, la agencia emitió una declaración adicional diciendo que "Fannie y Freddie no podrán ir más allá de la compra del presidente".

La Casa Blanca, Fannie Mae y Freddie Mac no respondieron a las solicitudes de comentarios. El Departamento del Tesoro, en un comunicado, dijo que Pulte ha sido "colaborativo y transparente" al trabajar con el departamento. El comunicado no abordó las compras de bonos.

Algunos miembros del Congreso que estuvieron estrechamente involucrados en las secuelas de la crisis financiera han expresado preocupaciones sobre Pulte y el nuevo enfoque de la administración republicana. Dicen que cualquier beneficio de la compra de bonos hipotecarios será efímero a menos que se pueda aumentar la oferta limitada de viviendas. Sin eso, argumentan, cualquier disminución en las tasas de interés solo aumentará los precios de las viviendas a medida que los vendedores se adapten al menor costo de los préstamos aumentando sus precios de venta.

"Esto es solo una cortina de humo para que Trump y Bill Pulte tuiteen al respecto; hará poco, si acaso, para reducir las tasas de interés hipotecarias a largo plazo y plantea preguntas sobre los riesgos aumentados para Fannie y Freddie", declaró la senadora Elizabeth Warren de Massachusetts, la principal demócrata en el comité bancario del Senado.

Un perfil inusualmente alto

El episodio ofrece el último ejemplo del turbulento mandato de Pulte en una posición típicamente discreta en la burocracia federal.

Pulte, quien también se nombró a sí mismo presidente de Fannie Mae y Freddie Mac, ha utilizado el puesto para cultivar su propio perfil político y encabezó esfuerzos para iniciar investigaciones criminales federales de algunos de los principales antagonistas de Trump.

Pulte fue identificado como una fuerza impulsora detrás de la decisión de la administración de investigar criminalmente al presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, según Bloomberg News, provocando una protesta de algunos prominentes republicanos en el Congreso.

Pulte ha presidido el despido de ejecutivos en Fannie Mae y Freddie Mac, así como de funcionarios de ética en Fannie Mae que lo estaban investigando a él y a sus aliados. También ha presionado a Trump para que respalde ideas políticas que fueron ampliamente criticadas. En noviembre, Pulte convenció a Trump del atractivo de una hipoteca a 50 años como una forma de aumentar la compra y construcción de viviendas, una propuesta que aumentaría drásticamente el precio total de un préstamo.

Fannie Mae fue creada en 1938 como parte del New Deal para apuntalar la industria hipotecaria. El Congreso creó Freddie Mac en 1970 para proporcionar liquidez adicional al mercado de la vivienda. Las instituciones compran la gran mayoría de las hipotecas que los prestamistas emiten a los propietarios, que luego se empaquetan en bonos que se venden a los inversores.

Ambas ahora existen como empresas privadas, pero debido a sus estatutos gubernamentales, están sujetas a regulaciones adicionales y pueden pedir dinero prestado a costos mucho más bajos. Debido a esta afiliación gubernamental, los mercados también reconocen ampliamente los productos financieros que venden como garantizados por el gobierno federal.

Pero existe una tensión entre la misión pública de los prestamistas y su deseo de generar ganancias, lo que a veces ha llevado a ambos a asumir niveles elevados de riesgo, como fue el caso antes de la crisis financiera. Eso llevó a que ambas fueran colocadas bajo una administración conservadora del gobierno.

Como resultado, el gobierno federal obligó a Fannie Mae y Freddie Mac a reducir sus carteras de inversión hipotecaria, que el Tesoro limitó a 450.000 millones de dólares. La FHFA fue más allá, reduciendo gradualmente la cantidad de bonos hipotecarios que podían retener, que se estableció tan bajo como 25.000 millones de dólares a principios de este año, según muestran los registros.

Asumiendo mayores riesgos

Ahora Pulte está supervisando una reversión de eso. Ambos prestamistas todavía están sujetos al límite de 450.000 millones de dólares del Tesoro. Pero con sus nuevos límites otorgados, pueden ajustar sus carteras para adoptar un enfoque mucho más agresivo —y arriesgado— hacia la compra de bonos hipotecarios.

Al principio, Pulte adoptó un enfoque lento. En los últimos meses, la FHFA otorgó a Fannie Mae y Freddie Mac pequeños aumentos en sus capacidades de compra de bonos hipotecarios, que esencialmente sirvieron como una prueba para el anuncio de Trump este mes, según analistas del mercado de la vivienda.

Ahora que ambos prestamistas tienen la autoridad para tomar una posición más grande, podrían usarla para aumentar las ganancias antes de una oferta pública inicial anticipada que permitiría a los inversores comprar participaciones significativas en las empresas. Sin embargo, ninguna de las dos empresas parece tener suficiente efectivo o activos líquidos para realizar una compra de 225.000 millones de dólares, lo que podría requerir asumir deuda, dicen los analistas.

Aunque Pulte sostiene que Fannie Mae y Freddie Mac no comprarían más bonos de los que Trump ordenó, el correo electrónico que su agencia envió a los prestamistas no abordó directamente el tema.

El correo electrónico instruyó a las empresas a aumentar las inversiones en bonos para "ejercer una presión significativa a la baja" sobre las tasas. Ambas empresas fueron dirigidas a presentar planes de compra a la FHFA, pero la agencia también dejó claro que el "inicio de los aumentos" en las compras no requería su aprobación previa.

Los movimientos demuestran hasta qué punto las tasas de interés hipotecarias se han convertido en una responsabilidad política para Trump antes de las elecciones de mitad de período en noviembre, cuando el control republicano del Congreso estará en juego.

Pero el plan, tal como fue anunciado por Trump, ya ha sido criticado por muchos economistas y expertos en políticas de vivienda como un truco considerando el tamaño colosal del mercado hipotecario de 13 billones de dólares.

"Plantea la pregunta de si estamos dejando salir al genio de la botella nuevamente. Eso no sería tan preocupante si el genio no hubiera causado tanto daño la última vez", dijo Jim Parrott, quien sirvió en el Consejo Económico Nacional durante la presidencia de Barack Obama y lo asesoró en temas de vivienda.

Edward Pinto, miembro residente del Instituto Americano de Empresa, de tendencia conservadora, comparó el anuncio inicial de 200.000 millones de dólares con un "subidón de azúcar".

"Puede tener un efecto, pero será efímero", observó Pinto, ex ejecutivo de Fannie Mae. Señaló que mientras el anuncio de Trump redujo brevemente las tasas hipotecarias, estas volvieron a subir después de que Trump amenazó con una toma de control de Groenlandia.

"Es fácil para el gobierno federal cometer un error aquí. Lo han hecho en el pasado", dijo Pinto.

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El corresponsal Josh Boak contribuyó con esta nota.